부동산 대출에 관한 기사를 읽다 보면 많은 용어들이 나오는데요. 그중에 LTV DTI DSR 뜻을 모른다면 기사가 이해가 안 될 수도 있습니다. 이 부동산 용어들은 대출을 위해 은행에 방문했을 때도 들을 수 있는 용어입니다.
하지만 이 용어에 대해 생소하거나 정확한 뜻을 모르는 분들도 많이 계신다고 생각합니다. 그래서 오늘은 많이 들어서 익숙하지만 정확한 의미를 알아보자!는 의미로 LTV DTI DSR 뜻부터 계산 방법까지 자세히 알아보도록 하겠습니다.
LTV DTI DSR 뜻 알아보기
LTV 뜻
LTV(Loan to Value)는 담보가치 대비 대출 비율을 말하며, 주택담보대출 시에는 주택의 담보가치 대비 최대 대출한도를 뜻합니다. 예를 들어서, LTV가 40%이고 내가 제공하는 담보가 2억이라면, 내가 최대로 받을 수 있는 대출금액은 2억의 40%인 8천만 원이 됩니다. 대출을 많이 받기 위해서는 LTV가 높은 것이 당연히 좋습니다.
LTV 계산식
LTV 비율 = (대출가능 금액 ÷ 주택 가치) x 100
- 위에 표로 확인해 보면 LTV 비율은 규제지역마다 다릅니다.
- 예를 들어 투기지역 및 투기과열지구에 매매가 7억짜리 아파트를 구매하려고 대출을 신청한다면 LTV는 40% 적용됩니다.
- LTV 40%를 계산해 보면 7억 * 40% = 2.8억까지 대출이 가능합니다.
올해 정부에서는 LTV 규제를 점진적으로 완화한다지만 과연 DSR 규제로 인해 크게 달라질지는 의문입니다.
DTI 뜻
DTI(Debt to Income)는 총부채상환비율을 말하며, 말 그대로 소득 대비 부채의 연간 원리금 상환 비율을 뜻합니다. 연 소득 대비 대출상환액을 의미하는 부동산 용어로 소득과 비교한 대출금 수준을 판단하는 지표 입니다.
DTI 계산식
DTI 비율 = (연간 대출상환액 ÷ 연간소득) x 100
예를 들어, DTI 50%에 내 연 소득이 4천만 원이라면, 매년 2천만 원을 갚아야 합니다. 여기서 원리금이 포함하는 범위는 주택 담보대출의 원리금(원금+이자)과 기타 대출의 이자, 자동차 할부금, 신용카드 미납 금액 등이 포함된다고 합니다.
*신 DTI는 2건 이상 주담대를 받을 때 모든 주택 담보대출 원리금을 합쳐서 심사에 반영하는 방식입니다. 모든 대출의 원리금을 반영하는 DSR보다는 완화된 지표이지만, 기존의 주담대를 실행했다면 추가 대출을 어렵게 만드는 주택 담보대출 규제용 지표라고 할 수 있습니다.
DSR 뜻
DSR(Debt Service Ratio)은 총부채 원리금 상환 비율을 말하며, DTI와 비슷하지만 내가 금융기관에 갚아야 하는 모든 원리금을 합산하여, 소득과 비율을 나타낸 것을 말합니다. DTI의 원리금은 주담대의 원리금과 기타 대출의 이자만 포함했다면, DSR의 원리금은 주담대의 원리금과 신용, 유가증권 대출의 원리금까지 포함된다고 합니다.
DSR 계산식
DSR 비율 = (연간 모든 대출 상환액 ÷ 연간소득) x 100
예를 들어, DSR이 50%고 내 소득이 4천만 원이라면, 기존에 받은 자동차 할부금+학자금 대출을 연간 1,000만 원씩 상환 중이라면, 신규로 대출받을 때 갚을 수 있는 원리금은 최대 1,000만 원까지 가능합니다.
쉽게 말해 DSR 50%라는 것은 원리금을 갚는데 연 소득 50%까지만 사용할 수 있다는 뜻 입니다.
현재 DSR 비율
총대출액이 2억원을 넘으면 아래 비율이 적용되는데요 올해 22년 7월 부터 1억이 넘으면 적용된다는 이야기가 있습니다.
| 은행권 | 비 은행권(보험사, 카드사 등) |
|---|---|
| 40% | 50% |
DSR 계산기 이용하기
자금 계획을 세우려면 내가 얼마나 대출을 받을 수 있을지 DSR 계산을 해봐야 합니다. DSR 뜻을 이해해도 계산은 참 쉽지 않습니다. 규제가 바뀔 때마다 기준도 달라지 때문인데요. 이 때 ‘DSR 계산기’ 사용을 추천합니다. 그럼 DSR 계산기 사용 방법을 알아보도록 하겠습니다.
‘DSR 계산기는 아래(▼) 바로가기 버튼을 클릭하세요.’
위에 [DSR 계산기 바로가기] 버튼을 클릭해 사이트에 접속합니다. 실행된 대출이 여러 개인 경우 추가 버튼을 클릭해서 모든 대출을 입력하세요.
- ① 본인의 연 소득을 입력합니다.
- ② 대출 종류를 설정합니다.
- ③ 상환방식을 선택합니다.
- ④ 대출금을 입력합니다.
- ⑤ 대출기간을 입력합니다.
- ⑥ 대출 금리를 입력합니다.
- ⑦ DSR 계산 버튼을 클릭합니다.
계산)연 소득 4천만 원에 신용대출 3천만 원 / 금리 5% / 대출 기간 12개월로 원금 균등 상환방식으로 실행했다고 예를 들면, DSR은 17.03% 입니다.
DSR 비율을 내리려면 매 월 갚아야 하는 원금+이자가 내려가야 합니다. 이래서 대출기간을 늘리거나 상환방식을 일시상환으로 설정하면 DSR 비율이 내려가게 됩니다.
이 제도가 만들어진 이유는?
주택담보대출 LTV, DTI, DSR은 모두 대출을 받는 기준을 까다롭게 하기 위해 만든 제도입니다. 만약 규제 없이 LTV가 90%로 가능하다면, 3억 짜리 집을 살 때 현금은 3천만 원 만 있으면 매매가 가능하기 때문에 투기가 훨씬 많아질 수 있습니다.
하지만 그 반대로 부작용도 있을 수 있습니다. 이 제도가 실제 주거할 집을 구매하기 위해 대출을 받으려는 분들에게도 적용되기 때문에, 주거할 집을 찾는 서민들에게 큰 부작용으로 다가올 수 있습니다.
이런 문제점을 보완하기 위해서 정부는 차별정책을 실시하는데요. 다 주택자에게는 낮은 LTV, DTI를 적용하고, 무주택자에게는 비율을 추가적으로 적용하고, 서민 실수요자에겐 LTV DTI DSR를 최대치로 조정해 준다고 합니다.
오늘은 LTV, DTI, DSR 뜻을 알아봤습니다. 해당 용어를 이해하셔야 변동이 생기는 규제에 대해 적응하실 수 있습니다. 다음 달 7월에 DSR 규제가 강화된다는 소식이 있습니다. 또 다른 규제를 맞이하는 만큼 힘든 상황을 잘 헤쳐 나가시길 바랍니다.